Guía del agente inmobiliario 2026

Por Carlos Romero Polanco | Publicado el 14 de agosto de 2026 | Litigios e investigaciones

Lo que conviene dejar firmado, probado y verificado antes de publicar, mostrar o cerrar una propiedad. La diferencia entre una comisión cobrable y una discusión larga suele decidirse antes de la primera visita.

1 Lo que puede perder si no documenta

Tres escenarios concentran la mayoría de los pleitos de comisión en República Dominicana:

Publicó sin encargo. Nadie dejó por escrito quién lo contrató, ni por cuánto tiempo.
Presentó sin constancia. No hay un solo documento que pruebe que ese comprador llegó por usted.
Cerró sin acuerdo. Llegó al cierre y la comisión todavía no tenía dueño.

La diferencia entre una comisión cobrable y una discusión larga suele decidirse antes de la primera visita.

2 Antes de aceptar un inmueble

La comisión no se pierde el día del cierre. Se pierde antes, cuando nadie definió por escrito qué se encargó, a quién y por cuánto tiempo. Un corredor sin encargo documentado trabaja con la esperanza de que la otra parte se comporte bien.

El acuerdo no tiene que ser largo. Una página basta. Lo que no puede faltar es la definición de cuándo nace su derecho a cobrar y qué pasa con el comprador que usted presentó cuando el encargo vence. Ese último punto es el que se omite casi siempre, y es el que después se discute en tribunales. Si no está claro cuándo nace su comisión, tampoco está claro cuánto vale su trabajo.

Lo que debe quedar por escrito

Identidad del propietario y calidad en que actúa.
Inmueble objeto del encargo y precio autorizado.
Monto o porcentaje de la comisión.
Quién la paga.
Hecho que la genera y momento en que nace.
Duración del encargo.
Exclusividad, o expresamente su ausencia.
Autorización para publicar fotografías, precio y condiciones.
Posibilidad de trabajar con otros corredores.
Mecanismo para registrar los prospectos presentados.
Período de protección del prospecto después de vencido el encargo.
Qué ocurre si el propietario vende directamente a ese prospecto.

Ninguno de estos puntos exige un contrato complejo. Exige decidirlos antes, cuando todavía no hay dinero sobre la mesa y nadie tiene motivo para discutir.

Tres discusiones que se resuelven con un papel

1. El propietario cierra directamente con el comprador que usted presentó. Con período de protección pactado, la discusión es sobre fechas. Sin él, es sobre su palabra.

2. El propietario sostiene que ya conocía a ese comprador. Con registro de prospectos y fecha cierta de presentación, esa afirmación se contrasta. Sin registro, no.

3. Otro corredor dice haber presentado primero a la misma persona. Gana quien pueda mostrar la constancia anterior, no quien discuta más fuerte.

3 Verificar

Publicar no es solo un acto comercial. Es una afirmación. Cuando usted difunde una propiedad está diciendo que el inmueble existe, que quien lo ofrece puede disponer de él y que las características anunciadas son reales. Si alguna de las tres falla, usted queda dentro de la discusión aunque no haya redactado el contrato ni tocado el dinero.

Conviene separar dos cosas que suelen confundirse. Verificar para publicar es una comprobación razonable y rápida, propia del corredor. La debida diligencia completa de adquisición es otra cosa, corresponde al abogado del comprador y ocurre después. Nadie espera que usted haga la segunda. Pero la primera sí es suya.

A · Inmueble terminado

Identidad del propietario y coincidencia con el titular del certificado de título.
Certificación de estado jurídico, contrastada con el Registro de Títulos y no solo con la copia que le entregan.
Poder cuando quien contrata no es el titular, con apostilla o legalización según corresponda si viene del exterior.
Estado civil cuando sea relevante para disponer.
Identificación precisa del inmueble y de la superficie que se va a anunciar.
Precio autorizado y condiciones que serán publicadas.

Pro Consumidor ha precisado que son proveedores todos los que integran la cadena de operación, y menciona expresamente a la inmobiliaria y a quien se dedique a la venta habitual de inmuebles. Eso no implica responsabilidad automática, pero sí lo coloca dentro del expediente desde el primer día.

B · Si el propietario es una sociedad

Existencia y vigencia de la sociedad.
Quién la representa y con qué facultad, según estatutos o el mecanismo de representación que corresponda.
Registro Nacional de Contribuyentes.

C · Proyecto en construcción

Título o situación del terreno e identificación del desarrollador.
Permisos esenciales aplicables a la obra.
Ficha técnica firmada, con áreas, materiales, amenidades y fecha estimada de entrega.
Precio y disponibilidad oficiales, y mecanismo pactado de actualización de precio.
Beneficios fiscales solo cuando exista aprobación, identificada por número y fecha.
Estructura autorizada para recibir reservas.

Si el desarrollador se niega a entregar el título del terreno y los permisos, conviene leerlo bien: no está protegiendo información confidencial. Está informando algo sobre el estado de su proyecto.

4 Frenar

Siete situaciones que deberían detener un listado. No todas obligan a rechazar; casi todas obligan a condicionar.

Condicionar 01 El propietario no coincide con el titular del certificado de título. Pida la certificación de estado jurídico; si nadie lo explica, rechace.

Rechazar 02 El propietario se niega a firmar cualquier documento de encargo. Quien no acepta definir por escrito la comisión deja su cobro a merced de la prueba posterior.

Condicionar 03 Le piden publicar un precio o condiciones que nadie autorizó por escrito. Publique solo lo que pueda respaldar con un documento.

Condicionar 04 Precio muy por debajo del mercado sin causa explicada. Puede responder a una urgencia legítima, pero también puede esconder una carga, una litis o un problema registral que todavía no le han contado.

Condicionar 05 Le proponen que la reserva entre a la cuenta de la agencia. Si no consta por escrito quién recibe, por cuenta de quién, con qué destino y en qué condiciones se devuelve, usted recibe fondos de terceros sin que esté delimitada documentalmente su posición.

Condicionar 06 La publicidad ya circula con amenidades, rentabilidad y fechas de entrega, y no existe ficha técnica firmada. Publique únicamente lo que la ficha contenga.

Rechazar 07 Comprador o vendedor que evitan identificarse o explicar el origen de los fondos. La Ley 155-17 y la Norma General 03-18 de la DGII imponen deberes de debida diligencia a los agentes inmobiliarios que intervienen en compraventas para sus clientes. No es una preferencia suya.

5 Presentar y reservar

Aquí es donde se protege la comisión de verdad. Cada vez que presenta un comprador, debe quedar constancia del inmueble, la identidad del prospecto, la fecha, el medio por el que fue presentado, el corredor que lo presentó y el período de protección aplicable.

Un correo enviado el mismo día al propietario cumple esa función. No hace falta más.

Ofertas y cambios de condiciones

No presente como definitiva una condición que el propietario o el desarrollador no haya autorizado. Si cambia el precio, la forma de pago, la fecha de entrega, el mobiliario incluido, un incentivo o la disponibilidad, pida la confirmación por escrito antes de comunicarla. Lo que usted afirma se le atribuye a usted.

Antes de recibir una reserva

Debe estar definido quién recibe el dinero, por cuenta de quién, bajo qué concepto, por qué monto, en qué condiciones se devuelve, en qué plazo y qué ocurre si la operación no continúa. Y debe emitirse el recibo correspondiente. Recibir fondos en cuentas personales no es una opción prudente en ningún escenario.

El mensaje que hoy no envía es la prueba que le faltará dentro de seis meses.

Co-brokerage

Cuando intervienen dos corredores, defina antes de la primera visita quién representa a cada lado, cómo se reparte la comisión, quién registra el prospecto, qué ocurre si ya estaba registrado y cuándo se paga cada parte. Un mensaje con esos cinco puntos, aceptado por el otro corredor, evita la discusión que suele aparecer justo el día del cierre.

Señales para detener y escalar

Quien evita identificarse.
Estructuras societarias opacas sin explicación.
Un tercero que pretende pagar sin razón aparente.
Instrucciones inusuales sobre el manejo del dinero.

6 Alquilar

En alquilar la primera pregunta ya no es cuánto vale el inmueble. Es quién paga su comisión. La Ley 85-25 sustituyó a la Ley 4314 de 1955 y el dos más uno dejó de ser una carga que pueda imponerse automáticamente al inquilino: dos meses de depósito, un mes de comisión al intermediario y, con frecuencia, el costo de elaborar y legalizar el contrato.

Son dos reglas distintas y conviene no confundirlas. El artículo 7 dispone que el pago de comisión por corretaje corresponde a quien lo contrate, mientras que los gastos legales del contrato se reparten por partes iguales entre propietario e inquilino. Y ese mismo artículo agrega algo que juega a su favor: toda publicación u oferta de alquiler se reputa ordenada o contratada por el propietario.

Si llega al cierre sin haber definido quién paga su comisión, llegó tarde.

La consecuencia práctica es simple: acuerde su comisión con el propietario antes de mostrar el inmueble, y déjelo por escrito. El corredor que siga asumiendo que el inquilino paga su mes lo descubrirá el día de la firma, cuando ya no tiene margen.

Lo que conviene dejar documentado

Contrato por escrito, con datos de las partes, descripción del inmueble, plazo y condiciones. La ley admite el contrato verbal y, en ese caso, presume un plazo mínimo de un año en vivienda y de dos en local comercial.
Depósito no mayor de dos meses de renta en vivienda. En local comercial, lo que acuerden las partes.
Inventario y estado del inmueble al momento de la entrega.
Registro del contrato en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento, para que sea oponible a terceros.
La garantía podrá depositarse, previo acuerdo entre las partes, en el Banco Agrícola o en Baneservas de la localidad, con intereses a favor del inquilino. Es la entidad bancaria la que comunica al Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones.
Reajuste conforme a lo pactado. En vivienda, si no fue acordado expresamente, no podrá exceder el diez por ciento.
Autorización expresa si se permitirá subarrendar o ceder. Sin ella, queda prohibido.

Expectativas realistas sobre el desalojo

Todo desalojo debe estar avalado por un juez. La vivienda corresponde a los Juzgados de Paz, y el local comercial o la entidad sin fines de lucro, a los Tribunales de Primera Instancia. Para quien administra cartera, la consecuencia es directa: cualquier promesa de sacar rápido a un inquilino lo compromete a usted, no al juez.

7 La prueba que le va a hacer falta

El expediente mínimo que conviene conservar en cada operación:

El encargo, con la comisión definida.
El inmueble y la identidad del prospecto.
La fecha de presentación.
La constancia enviada al propietario.
Las visitas realizadas.
Las ofertas cursadas.
Las comunicaciones relevantes.
El período de protección aplicable.
La evidencia del cierre.

El documento no crea su derecho. Lo hace cobrable.

8 Radar regulatorio 2026 y jurisprudencia

Está en trámite legislativo el proyecto que regularía la intermediación inmobiliaria, con licencia, registro público y contrato escrito previo. Fue aprobado por el Senado y no constituye derecho vigente. Quien profesionalice hoy su documentación llegará a ese momento sin cambiar nada.

Si opera como agencia o sociedad, existen además obligaciones corporativas, fiscales y de cumplimiento que requieren revisión propia y no se tratan en esta guía.

Lecciones de la jurisprudencia dominicana

Lección uno. No basta demostrar trabajo. Hay que demostrar la conexión entre el encargo, el prospecto que usted introdujo y la operación que finalmente se celebró. Las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, en su sentencia núm. 8 de diciembre de 2010, B.J. 1201, exigieron demostrar que el inmueble fue vendido a uno de los clientes sugeridos por el corredor durante la vigencia del contrato o del período en que este extiende sus efectos.

Lección dos. Cerrar directamente no extingue necesariamente la comisión. En la sentencia núm. 1103-BIS del 29 de junio de 2018, la Primera Sala conoció un caso con autorización de venta y alquiler en el que el propietario vendió sin la intervención de la agencia, y la condena al pago fue confirmada, rechazándose el recurso de casación.

Si ya ocurrió: preserve y ordene la prueba, requiera formalmente el pago cuando corresponda y evalúe la acción que proceda. En ese orden, y sin improvisar el primero.

9 Nosotros lo documentamos

Cada semana que usted publica, muestra y negocia sin estos documentos es una comisión que depende de la buena voluntad ajena. Preparamos el sistema completo de su operación: acuerdo de intermediación con protección de prospecto, hoja de aceptación de listados, constancia de presentación, reglas de trabajo con otros corredores y protocolo de reservas. Se hace una vez y sirve para todos los listados del año.

Escríbanos a contact@legalhubrd.com · www.legalhubrd.com · Lic. Carlos Romero Polanco.

10 Nota legal

Esta guía se apoya en la Ley 85-25 (que sustituyó a la Ley 4314 de 1955), la Ley 155-17 y la Norma General 03-18 de la DGII, así como en la jurisprudencia citada de la Suprema Corte de Justicia. El contenido es informativo y no constituye asesoría legal. La aplicación concreta a cada operación debe analizarse caso por caso antes de publicar, presentar o cerrar una propiedad.